Что делать дольщику при банкротстве застройщика, если дом не построен?


Бесплатная юридическая консультация:

Здравствуйте! У меня 2 вопроса:

1.Руководитель фирмы застройщика арестован по УД, дом не построен, компания готовится к банкротству.

Оглавление:

Я являюсь дольщиком, что делать ? (я читала, что существуют какие-то сроки действия дольщиков после объявления банкротства).

2. Расчет с застройщиком за квартиру проводился посредством открытия аккредитива с полным покрытием. В настоящее время из документов у меня есть зарегистрированный ДДУ и заявление на открытие аккредитива. Является ли наличие зарегистрированного ДДУ подтверждением оплаты или должен быть какой-то документ?

Ответы юристов (3)

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:


Бесплатная юридическая консультация:

-на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или -на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или -на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома). Значение имеет степень готовности объекта строительства.

Расчет с застройщиком за квартиру проводился посредством открытия аккредитива с полным покрытием. В настоящее время из документов у меня есть зарегистрированный ДДУ и заявление на открытие аккредитива.

В этом случае, полагаю оплата по ДДУ у Вас прошла.

Уточнение клиента

Да, оплата прошла посредством списания денежных средств с аккредитива на счет застройщика. Но никаких документов кроме заявления на открытие аккредитива нет.

01 Октября 2018, 20:00


Бесплатная юридическая консультация:

Есть вопрос к юристу?

Согласно ч.1 ст. 6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ Дела о банкротстве рассматриваются Арбитражным судом.

Согласно ч. 2 ст. 6 указанного выше закона дела о банкротстве юридического лица возбуждаются Арбитражным судом при наличии задолженности у юридического лица перед кредиторами, в том числе и дольщиками, в размере не менее чемрублей.

Арбитражный суд объявляя юридическое лицо банкротом, назначает арбитражного управляющего, который делает официальное объявление о банкротстве юридического лица перед кредиторами путем статьи в официальных средства периодической печати и(или) почтовых рассылках кредиторам; создает реестр требований кредиторов.

После этого Вы как дольщик в течении трех месяцев внести свои требования к должнику в этот реестр. Свои требования Вы должны подтвердить ДДУ, наличием открытого аккредитива, квитанции, чеки и др.

Кроме того Вы как дольщик имеете право заниматься делами банкротства путем участия в собраниях кредиторов.


Бесплатная юридическая консультация:

Требования кредиторов при банкротстве удовлетворяются в следующей очередности:

1. Организация-банкрот производит выплаты компенсации вреда здоровью своим работникам;

2. Удовлетворяет требования кредиторов по выплате задолженности по заработной плате;

3. Удовлетворяются требования дольщиков;

4. Удовлетворяются требования иных кредиторов.


Бесплатная юридическая консультация:

Вам нужно подать Заявление в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве, о включении своих требований в реестр требований кредиторов. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Ищете ответ? Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Источник: http://pravoved.ru/question//

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика?

Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, что делать дольщику в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве – весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?


Бесплатная юридическая консультация:

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

  1. Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
  2. Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
  3. Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
  4. Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

  • Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
  • Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Что делать с ипотекой?

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился? В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

  • Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
  • Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Поэтому прекращение погашения кредита – это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора. Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Бесплатная юридическая консультация:

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: http://law03.ru/finance/article/chto-delat-dolshhiku-v-sluchae-bankrotstva-zastrojshhika

Что делать если застройщик обанкротился, а дом не достроен? Руководство к действию

Чаще всего, когда дольщики говорят, что застройщик обанкротился, они имеют в виду не банкротство в юридическом смысле этого слова, а ту неприятную ситуацию, при которой компания продолжает работать, но уже не может довести стройку до конца. В этой статье мы разберём, что делать в обоих случаях. И когда девелопер действительно признан банкротом по суду, и когда сроки сдачи объекта затягиваются до бесконечности.

Вариант 1. Ужасный конец

Для начала давайте внесём в ситуацию ясность с точки зрения закона. Что значит «банкротство предприятия»? Это признанная арбитражным судом ситуация, в которой юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не может отвечать перед кредиторами по своим обязательствам.


Бесплатная юридическая консультация:

Итак, сказать, что ваш застройщик банкрот вы можете только когда уже состоялось заседание арбитража и вынесено соответствующее решение. В Российской Федерации комплекс вопросов связанных с этим правовым институтом регулирует Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.ФЗ. Ознакомиться с текстом этого документа можно, например, здесь .

Иными словами, должно быть выполнено два требования:

  1. Состоялось заседание Арбитражного суда.
  2. Вынесено решение о признании компании банкротом.

По идее, дольщики должны быть уведомлены о такой ситуации, но если вам совсем не повезло, и застройщик окончательно махнул рукой на свои дела, то можно воспользоваться онлайн-ресурсами.

И в той, и в другой базе проще всего искать информацию по ИНН фирмы.

Итак, вы установили, что ваш застройщики официально находится в этих списках. Что дальше? Интернет сегодня пестрит вредными советами – иначе их не назовёшь – о том, как должны поступать в таких случаях обманутые вкладчики.


Бесплатная юридическая консультация:

Поэтому позвольте, я вначале вкратце пройдусь по этим распространённым рекомендациям и объясню, почему на них не стоит тратить время. А затем мы поговорим о том, что действительно нужно будет сделать.

Бесполезные шаги

Судиться

Чтобы понять бессмысленность этой затеи, давайте вкратце рассмотрим, как проходит процедура банкротства. На предприятие назначается конкурсный управляющий, который оценивает активы фирмы и формирует конкурсную массу. Далее конкурсная масса реализуется на аукционах, а деньги выплачивают кредиторам в порядке очерёдности.

Несложно догадаться, что если руководитель вашей компании оказался мошенником, то все активы оттуда давным-давно выведены. У фирмы на балансе только столы, авторучки, да ещё недостроенные дома, найти на которые покупателей за нормальную цену практически нереально. И даже если директор компании был человеком кристальной честности, то банкротство означает простую вещь – фирма закредитована по максимуму и не смогла найти деньги на продолжение строительства. То есть, никаких активов, таких как оборотные средства, подсобные помещения, строительная техника, у неё, скорее всего, уже не осталось.

При этом существуют четыре очереди кредиторов:

  1. Граждане, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни и здоровью
  2. Коллектив предприятия (зарплата и пособия)
  3. Дольщики
  4. Другие кредиторы (например, банки)

То есть, выиграв суд и получив на руки исполнительный лист о взыскании денег с застройщика, вы становитесь в хвост длинной очереди. Особенно стараться ради вас ни судебные приставы, ни конкурсный управляющий не будет. А если учесть, что в предбанкротном состоянии предприятия копят солидные долги по зарплате, то останется на вашу долю немного.


Бесплатная юридическая консультация:

Кстати, самостоятельно подготовить исковые заявления в арбитраж сложнее, чем в суд общей компетенции. Для этого требуется высокая квалификация юриста. Поэтому ко всему прочему придётся ещё и потратиться на дорогостоящего адвоката, который оформит бумаги и с удовольствием походит по судам за ваш счёт, прекрасно понимая, что ваши перспективы нулевые. Другой вариант ещё хуже и сложнее.

Достраивать дом

Для этого вам вначале нужно объединиться с другими дольщиками и прийти к соглашению, что вы создаёте жилищный кооператив и будете достраивать объект. Затем опять-таки, придётся идти с иском в арбитраж и указать в иске, что вы просите удовлетворить требования путём передачи жилых помещений и/или объекта незавершённого строительства. При этом в законе прописана куча дополнительных требований, останавливаться на которых здесь излишне, однако, на их основании ваш иск могут спокойно оставить без удовлетворения.

В общем, мытарства те же, что и в первом способе, только вы получите долгострой (опять-таки, с учётом своей очереди!) и будете вынуждены искать новую строительную компанию и деньги на завершение работ. Третий вариант проще, но бесполезнее

Вставать на учёт в реестр обманутых дольщиков

Данный реестр – это мертворождённая инициатива российских властей, призванная помочь гражданам, лишившимся денег на проблемных новостройках.

Регулируется его деятельность следующими документами:


Бесплатная юридическая консультация:

Дольщики могут претендовать на включение в реестр в нескольких случаях. Банкротство застройщика – один из них. Считается, что в дальнейшем вашими проблемами займётся государство, постепенно выделяя жильё для лиц, стоящих на очереди в реестра. На середину 2018 года этот механизм полноценно работает только в некоторых регионах – Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Ростовской областях.

Для того, чтобы попасть в реестр, нужно обратиться в Управление по строительству вашего региона (он может называться региональным Министерством строительства, если местные чиновники люди с амбициями). Там вам обязаны объяснить, какие документы нужно собрать, предоставить шаблон заявления и принять его.

Однако делать этого я не рекомендую, поскольку, таким образом, вы отказываетесь от всех своих претензий к застройщику и обязуетесь ждать, пока добрый дядя решит ваши жилищные проблемы. Не факт, что он сделает это быстро и тем способом, который вам понравится.

Так что же, всё-таки, делать? А вот что.

Правильный порядок действий

Заключая с вами договор долевого строительства застройщик по закону обязан страховать сделку. Этот страховой договор должен быть у вас на руках, вместе с пакетом всей документации. (Если нет – обращайтесь в местное отделение МФЦ за копией).


Бесплатная юридическая консультация:

В нём прописан один-единственный страховой случай – а именно, банкротство. Если ваш дело вашего застройщика уже попало в картотеку арбитражного суда, а сведения о нём внесены в общероссийский реестр сведений о банкротстве, значит, страховой случай наступил.

А это значит, что вам нужно нанести личный визит в страховую компанию, узнать, какие документы нужно собрать и каким образом оформить заявление. Сумма страховых выплат и срок, в который вы их увидите, зависит от множества факторов. Вероятнее всего, вы просто сможете вернуть свои деньги, которые заплатили застройщику. Да, при таком неприятном варианте вы потеряли время и не получили квартиру, но, как минимум, остались при своих.

Поверьте, что это гораздо лучше, чем портить нервы в арбитражах, кормить юристов и ждать своей третьей очереди в списках кредиторов.

Остаётся добавить, что если страховая компания откажется платить деньги и начнёт предлагать вам обращаться в суды либо заниматься чем-то подобным, то ваш путь лежит в надзорные органы – Прокуратуру и Роспотребнадзор. Где смогут найти убедительные аргументы, чтобы добиться от страховщиков исполнения договора.

Вариант 2. Ужас без конца

Такая ситуация действительно похожа на кошмарный сон. Застройщик официально не является банкротом, он продолжает вести хозяйственную деятельность, директор ездит на джипе и вроде неплохо себя чувствует. Однако сроки сдачи объекта переносятся раз за разом.


Бесплатная юридическая консультация:

Вам обычно раз за разом предлагают заключить дополнительные договоры, в которых сроки сдвинуты, и никакая компенсация для вас не предусмотрена. Стройка замерла либо жизнь там едва теплится. На просьбу объяснить, что происходит и когда дом будет сдан в эксплуатацию, вам долго и вежливо объясняют, что фирма испытывает временные трудности, денег нет, деньги ищут, всё будет в порядке, нужно только потерпеть. Этот режим ожидания может тянуться годами. И время здесь оказывается одним из ключевых факторов для оценки ситуации.

Действия при просрочке до года

Что делать? Прежде всего, нужно выключить вполне простительные эмоции и с холодной головой разобраться в ситуации. В 9 из 10 процентов случаев, ваш застройщик не мошенник. Он действительно не рассчитал свои силы и хочет завершить объект ещё больше вашего, но денег для этого нет.

Причина в том, что большинство девелопинговых компаний в России и мире в неявном виде работают по принципу финансовой пирамиды. Деньги, собранные с дольщиков, и полученные на строительство кредиты идут не на постройку именно вашего дома, а на достройку предыдущих объектов!

И если те дома уже успешно построены и сданы, значит, средств у предприятия нет. Чтобы достроить ваш дом, ему, как воздух, нужны новые деньги, которые оно может получить только под новые проекты. Схема прекрасно работает на растущем рынке, но как только происходит падение спроса, бизнес начинает рушиться, как карточный домик.

Если задержка составляет менее года, то хорошо подумайте, прежде чем предпринимать какие-то действия против девелопера. Если вы и остальные дольщики начнёте судиться, будете писать жалобы, подключите СМИ, то это почти 100% будет означать окончательное падение деловой репутации вашего застройщика. А значит, что он не сможет найти покупателей на свои перспективные проекты (которые на самом деле нужны, чтобы достроить ваш дом!). Да и больше ему денег никто не даст, включая банки и деловых партнёров.


Бесплатная юридическая консультация:

Поэтому если видите, что застройщик действительно пытается что-то делать, то сожмите зубы, ждите и ни в коем случае не начинайте «топить» его раньше времени. Говорите всем знакомым, что дела со стройкой обстоят нормально, пишите позитивные комментарии на форумах в местных СМИ, убедите остальных дольщиков поступать так же.

Поймите, что вы так поступаете не от большой любви к застройщику, а чтобы помочь ему завершить стройку. Ваша задача не «отомстить и наказать», а вступить в право собственности. Потом пусть с компанией происходит что угодно, вас это уже не касается.

Действия при просрочке больше года

Совершенно по-другому нужно себя вести, если строительство окончательно превратилось в безнадёжный долгострой. Иногда для этого нужен год, иногда ситуация становится понятной гораздо раньше – временной интервал приведён оценочно.

Если в итоге стройка окончательно встала и застройщик ничего не делает, значит, вы столкнулись с одним из двух печальных вариантов:

  • вам «повезло» нарваться на мошенничество;
  • ситуация в фирме такая, что исправить своими силами застройщик уже ничего не может.

Здесь тоже есть важные моменты, которые необходимо уяснить.


Бесплатная юридическая консультация:

Во-первых, деньги, чтобы достроить ваш дом в природе существуют, и вы можете их получить. Они лежат в так Фонде защиты прав дольщиков – участников долевого строительства. Он формируется силами самих девелоперов, которые с 2017 года по закону обязаны перечислять туда 1,2% от каждого договора долевого участия.

Управляющей организацией Фонда является государственная структура – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АО «АИЖК»). Со 2 мая 2018 года эта контора была переименована в АО «ДОМ.РФ», однако, обычно в деловом обиходе используется старое название. О работе этой любопытной организации можете более подробно почитать на их официальном сайте. Кроме того, есть у фонда бесплатная горячая линия:7-214. Можете пообщаться со специалистами, однако, особого смысла в этом нет, так как лично вы получить доступ к ресурсам фонда не сможете.

Во-вторых, подрядчиков, готовых взяться за проблемный объект и довести дело до конца в случае стабильного финансирования, более чем достаточно.

И в третьих, существует только одна сила, которая может решить вам вашу проблему, выбить деньги из Компфонда долевого строительства, разобраться с застройщиком и найти подрядчика. Это чиновники. Государство.

Во всех известных мне случаях долгострои были завершены только после того, как проблемой активно занялись официальные власти.


Бесплатная юридическая консультация:

Пример решения проблемы

Самый известный и убедительный пример – ситуация с крупнейшим застройщиком РФ, группой компаний «СУ-155». С 2014 года у строительного консорциума, в который входит более 100 компаний в 54 регионах страны, начались проблемы. Строго говоря, с 2008 года частные соинвесторы жаловались на то, что предприятия затягивают сроки, сдают дома ненадлежащего качества, предлагают дольщикам сомнительные схемы. Однако до поры бизнес работал, и более того, в том же 2014 году компания возглавила ТОП российских девелоперов.

Благодарные дольщики СУ-155

Финалом стали иски о банкротстве от пяти банков-кредиторов, которые потребовали возврата задолженности. Неожиданно выяснилось, что денег у корпорации нет. Стройки по стране встали, дольщики начали выходить на митинги.

В итоге властям пришлось создавать специальную комиссию во главе с Игорем Шуваловым, занимавшим тогда пост первого вице-премьра (!). Туда вошли тогдашний глава Минстроя Александр Мень, владельцы компании, представители банковского сообщества.

В итоге была утверждена концепция завершения строительства жилых объектов. Согласно ей средства на достройку выдал государственный банк «Российский капитал». А для контроля над стройками создали отдельное предприятие ООО «РК Строй», часть объектов передали другим застройщикам. Всего доделывать пришлось 145 жилых домов в 14 регионах России. Кстати, официально банкротом СУ-155 была признана только 14 апреля 2016 года.


Бесплатная юридическая консультация:

В случаях с более мелкими компаниями вмешательства на уровне министров и первых лиц государства не понадобилось, однако, и там ситуацию приходилось разруливать губернаторам и региональным минстроям.

Пошаговая стратегия

К сожалению, существующие правовые механизмы для защиты прав дольщиков, такие, как судебные иски, обращение в АИЖК, реестр обманутых дольщиков для простого гражданина громоздки и бесполезны. Единственно, что по настоящему принесёт эффект – это подключить к своим проблемам власть.

Это не так просто. Чиновники такие же разгильдяи и бездельники, как и все нормальные люди. Меньше всего им хочется оторваться от сплетен и посиделок в соцсетях и начать решать ваши запутанные вопросы. Заставить их работать можно только с помощью общественной шумихи и грамотно построенной информационной кампании.

Готовьтесь к затяжной информационной войне

Если выше мы говорили, что при временных трудностях у застройщика лучше сидеть тихо, чтобы не навредить фирме, то теперь терять им и вам уже нечего, так что стратегия становится прямо противоположной. Необходимо максимально привлечь внимание к своей ситуации, сделать её резонансной, чтобы заставить власти шевелиться.


Бесплатная юридическая консультация:

И здесь главное не делать ошибок.

Ни в коем случае нельзя заниматься противоправными действиями, перекрывать трассы, опускаться до оскорблений и угроз.

В крайнем случае можно провести согласованный по всем требованиям митинг возле руководства региона, а возможно, и этого не потребуется.

Другая ошибка – избегайте обращаться за помощью к скандальным или маргинальным политикам. Не будем называть имена, полагаю, вы и так представляете, что за персонажи любят пиариться на протестных настроениях. Таким образом вы быстро испортите себе репутацию и ничего не добьётесь.

Не рекомендуется засыпать все инстанции горами однотипных жалоб и заявлений. Органы власти, вопреки тому, что о них думают, устроены довольно разумно и очень быстро координируют свои усилия, когда им это нужно. Поэтому если вас станет слишком много, на вас просто перестанут обращать внимание.


Бесплатная юридическая консультация:

Реальный эффект принесут несколько грамотно составленных заявлений в «правильные инстанции» и аккуратная, но настойчивая информационная кампания. Ориентировочно пошаговый план действия может быть таким.

Шаг 1. Объединяйтесь

Проблемы одного человека мало кого-то волнует, недовольная группа товарищей уже представляет собой силу, с которой нужно считаться.

Ищите других обманутых дольщиков в соцсетях, на форумах в местных СМИ, и среди знакомых. Создайте свою группу вконтакте, куда будет выкладывать все документы и информацию о ходе дела. Пригласите в группу местных чиновников, которые по профилю отвечают за строительный комплекс. Сегодня ведение собственных аккаунтов мэрам и губернаторам практически вменено в должностные обязанности. Обычно занимается этим пресс-служба, либо какой-то аналитический отдел, который собирает вопросы и подготавливает ответы. Хотя есть и энтузиасты, самостоятельно общающиеся с гражданами.

Минус этого шага – чем больше вас будет, тем больше будет неразберихи. Все будут предлагать свои варианты, как правило, продиктованные эмоциями и нерабочие. С первых шагов берите инициативу в свои руки, либо найдите грамотного лидера, который будет к вам прислушиваться.

Шаг 2. Подключите надзорные инстанции

Составьте коллективное заявление, с изложением вашей ситуации в Прокуратуру и региональное отделение Роспотребнадзора. Дождитесь ответа в месячный срок и ничего пока не предпринимайте.

Шаг 3. Обратитесь в СМИ

Вряд ли за ваш случай возьмутся официальные издания, в учредителях у которых мэрия либо администрация области. Также не рекомендуется связываться с откровенной оппозицией, которая загубит всё дело.

Попробуйте пообщаться с деловыми изданиями, либо представительствами федеральных газет в своём регионе – «Комсомольская правда». «АиФ», «Аргументы недели», «Московский комсомолец», издания ИД «Провинция» (они в каждой области называются по-разному). Позвоните на местные телеканалы.

Тема обманутых дольщиков острая и интересная, так что нормальные журналисты должны рано или поздно вами заинтересоваться.

Шаг 4. Идите в политику

Когда у вас будет сформирован достаточный объём материалов, заявлений, результатов проверок, газетных статей, наступает пора обратиться к своим депутатам. В идеальном варианте это могут быть члены областного собрания, либо ваш депутат Госдумы. У всех них есть приёмные, адреса и время работы которых вы можете найти в сети. Будет полезным также посетить общественную приёмную «Единой России», даже если вы не являетесь пламенным сторонником этой политической партии.

Шаг 5. Поддержка общественных организаций

Обязательно обратитесь в Общероссийский народный фронт (ОНФ) в вашем регионе. Это мощная проправительственная структура, которая формально является общественной организаций и не имеет никаких полномочий, однако, на самом деле располагает серьёзными ресурсами.

Ищите единомышленников везде. Это могут быть общества по защите прав потребителей, комитеты обманутых дольщиков из других городов, национальные диаспоры, ветеранские организации (конечно, если у вас есть дольщики из этих категорий).

Ваша задача – поддерживать постоянный общественный интерес к ситуации. Заставить власти, наконец, оторваться от кресел и вникнуть в вашу проблему. Это единственный эффективный путь, с помощью которого вы сможете сдвинуть дело с мёртвой точки и защитить свои права.

Заключение

Попасть в категорию обманутых дольщиков – серьёзное испытание для нервов и здоровья человека. В этой статье я постарался обобщить опыт своих знакомых и рекомендации экспертов, которые помогут вам выйти из этого испытания с минимальными потерями. А всем остальным желаю, чтобы никогда в своей жизни не пришлось воспользоваться этими советами.

Источник: http://dengy.online/chto-delat-esli-zastrojshhik-obankrotilsya/

Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом

Практика банкротства строительных компаний в России довольно распространена. В результате граждане с ДДУ (договором долевого участия), оплатившие полностью или частично стоимость жилья, лишаются возможности получить квартиру. После принятия судом решения о признании несостоятельности организации и отсутствия у нее возможности в будущем в полной мере исполнить обязательства запускается процедура банкротства.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом во многом зависит от стадии строительства. Если дом уже сдан в эксплуатацию, выгоднее требовать признания права собственности на жилое помещение. Если строительство находится в начальной стадии, оптимальный выбор – возврат средств.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Законодательство

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

  1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
  2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

  • выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
  • третья очередность погашения заявленных требований;
  • организация и проведение общего собрания кредиторов;
  • заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
  • несколько способов передачи квартир.
Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Передача жилых помещений

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

  • признание их права собственности на квартиру;
  • передача жилого помещения;
  • незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
  • объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций. Шансы на достройку и сдачу в ближайшем будущем небольшие. Тогда оптимальным вариантом становится расторжение договора, попытка добиться компенсации ущерба и морального вреда.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Реестр кредиторов

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

  • арбитражный суд;
  • информация о застройщике и управляющем;
  • дата и №, присвоенный ДДУ;
  • данные об объекте;
  • копии платежных квитанций;
  • факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

  1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
  2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
  3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

  • договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
  • ДДУ;
  • предоставление займа на условиях передачи квартиры;
  • договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/pokupka-kvartiry/esli-zastrojshhik-priznan-bankrotom-chto-delat-dolshhikam.html

Гарантировано ли право дольщика на квартиру в строящемся доме, если застройщик обанкротился?

Банкротство предприятия завершается распродажей его имущества и распределением вырученных средств между кредиторами. При этом может быть продан даже недостроенный дом, в который граждане вложили свои деньги. Некоторые граждане, узнав, что предприятие объявлено банкротом, спешат расторгнуть заключенный договор и встать в реестр кредиторов. То есть дольщики фактически отказывались от квартир, но при этом приобрели право требовать возврата денег. Цель арбитражного управляющего выгоднее продать недострой, а так он выглядит инвестиционно привлекательнее. Вероятность получить деньги мала — часто имущества должника едва хватает, чтобы покрыть все свои долги. А на то, чтобы достроить дом, надежда есть.

еще пара советов:

Вопрос: Какие действия и в какие сроки должен предпринять дольщик, чтобы квартира в объекте незавершенного строительства не попала в конкурсную массу и не была продана для погашения требования иных кредиторов.

Как было указано в ответе на вопрос № 2 квартира не будет продана для погашения требования иных кредиторов, так как её реализация будет производиться в соответствии с ч. 1 ст. 138 Федерального закона № 127-ФЗ. Чтобы квартира во-обще не реализовывалась дольщику необходимо обратиться в суд с требованием о признании его права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Сроки обращения в суд с данным требованием не ограниченны. Однако, необходимо учитывать, что на основании ч. 1 ст. 131 Федерального закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, принятие судами решений о признании прав дольщика на долю в объекте незавершенного строительства будет невозможно после введения процедуры конкурсного производства.

Долевое строительство. Как дольщикам защитить свои права, если дом еще не построен, либо построен, но не сдан в эксплуатацию, если строительство заморожено, застройщика банкротят и т.п.

1.Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.

3.Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора (по цене квартиры на момент вынесения решения судом).

На практике часто бывают ситуации, когда дом построен и сдан в эксплуатацию, но граждане не могут оформить право собственности – в этом случае совет может быть один, если ждать уже нет сил – нужно подавать в суд иск о признании права собственности. Практика по таким делам в основном положительная и можно рассчитывать через 4-6 месяцев получить решение суда и оформить свидетельство. Подробно процедура описана в другой моей статье.

Менее понятен вопрос что делать дольщикам, если их дом вообще не построен, построен частично, либо полностью построен, но не сдается в эксплуатацию.

Суды выносят неоднозначные решения по данной категории дел, поэтому рассмотрим различные алгоритмы действий, какой сработает в том или ином случае, сказать сложно, все зависит от ситуации и позиции суда.

Следует учитывать, что в случае, когда разрешение на строительство дома есть, инвестконтракт подписан администрацией, органы власти несут ответственность за строительство данного объекта, поэтому в большинстве случаев эффективным является создание активной инициативной группы для отстаивания своих прав в органах власти всех уровней и в отношениях с застройщиком. Если такой группы нет, на обращения отдельных граждан указанные органы будет реагировать как правило достаточно сдержанно, предлагая обращаться в суд. Если же будет активная группа с привлечением грамотной юридической поддержки, то шансы на ускорение решения проблемы повышаются. Например может быть решен вопрос с передачей объекта другому застройщику, с передачей объекта созданному дольщиками ТСЖ или иной организацией, с оформлением документов на строительство в ускоренном порядке.

Однако работа инициативной группы не исключает, а наоборот во многих случаях предполагает подачу гражданами исков в суд, направленных на защиту своих прав. Хотя тут нужно быть готовым к тому, что по ходу дела придется менять исковые требования избирать иной способ защиты прав.

Но нужно отметить, что при подаче иска в суд можно наложить арест на кватиру или на инвестиционные права на квартиру, уже одно это оправдывает подачу иска, т.к. до рассмотрения дела квартира (инвестиционные права) будет под арестом и застройщик или иные лица не смогут ими незаконно распорядиться.

Итак, возможно подавать следующие виды исков:

1. Иск о признании права собственности на квартиру или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Первый иск возможно подать когда дом фактически построен, есть обмеры БТИ, но по каким-то причинам (банкротят застройщика, на руководство строительной компании возбуждено уголовное дело, наличие неурегулированных вопросов по задолженности) дом не сдается в экспуатацию.

В данном случае вопрос спорный, т.к. с одной стороны квартиры юридически вроде бы нет, но с другой фактически она есть, и несдача дома нарушает право гражданина получить квартиру в срок, установленный договором, или в разумный срок. Также квартиру можно определить на основании документов БТИ. Решения по таким делам возможны как положительные, так и отрицательные, единой практики нет, но попробовать стоит, особенно в случае, когда есть угроза двойной продажи и т.п.

Иск о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте также спорен, однако обосновать его можно и примеры положительных решений имеются.

Главные плюсы таких исков в том, что признается сразу право на конкретное имущество и в дальнейшем гражданин уже точно не будет его лишен, что на 100% нельзя исключить по другим требованиям.

2. Признание исключительного права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.

Указанные иски направлены на закрепление за дольщиками права на получение в будущем квартиры на праве собственности. При этом объект строительства остается в собственности застройщика до передачи дольщику.

Данные иски можно обосновать лучше, чем иски о признании права собственности, но они хуже защищают права участников долевого строительства. Тем не менее, такие иски подавать необходимо, если имеется конфликт между застройщиком и другими юридическими лицами, а также возможна двойная продажа и т.п. и нет оснований доля подачи иска о признании права собственности. Также в рамках таких исков можно наложить арест на инвестиционные права на квартиру.

3. Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.

Такие иски имеет смысл подавать, если Вы более-менее уверены что у застройщика есть денежные средства (например, другие дома строятся, а этот – нет и т.п.). Иначе можно получить решение и исполнительный лист, но не деньги.

По нашей судебной практике суд практически всегда взыскивают денежные средства не в размере внесенных, а с учетом разницы в цене. Так, по одному из дел гражданин вложил рублей, взыскано более рублей. И таких примеров много. Но опять же основная проблема таких решений их исполнимость. Также если нарушен срок строительства – можно взыскать неустойку.

Точно необходимо подавать такие иски, если Вы столкнулись с мошенническими структурами, типа ИК “ВНЛ”, ИСК “Империя”, ИСК “Правильный выбор”, т.к. подобные компании никаких прав на строительство не имеют, соответственно органы власти за их действия отвечать не будут, это дело следственных органов, поэтому другого выхода не остается.

Хотя нужно анализировать ситуацию и принимать решение исходя из фактических обстоятельств.

Кроме перечисленных методов часто эффективным бывает инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании-застройщика или агентства недвижимости, банкротство компании, более подробно эти методы будут рассмотрены в другой статье.

ВОТ КОНКРЕТНО, ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПРЕДПРИЯТИЕ ОБАНКРОТИЛОСЬ:

Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.

Как оно на самом деле, что делать покупателям, столкнувшимся с перспективой или уже с фактом банкротства застройщика? С этими вопросами разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку События – даже самые крупные и громкие – редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю?

Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБГ («одна баба говорила»)» очень оперативно, но склонно к искажению информации. Вопрос исключительно в том, как это сделать – узнать подлинное положение вещей?

«Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами», — рекомендует Василий Шарапов, зам. руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

В целом соглашаясь с таким мнением, автор не может не отметить, что всевозможные пресс-службы и отделы по связям с общественностью для того и существуют, чтобы ковать у граждан светлый образ родной конторы. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще».

Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов», дает еще пару весьма полезных рекомендаций. Во-первых, объединиться с другими дольщиками: в этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести свое общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу – в отличие от устных слов – можно использовать в качестве доказательств в суде.

Банкротство: ни квартиры, ни денег? Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе – «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы.

Основными этапами в ходе банкротства являются, продолжает Юлия Гераськина, являются следующие:

1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника),

3. финансовое оздоровление,

4. внешнее управление,

5. конкурсное производство.

На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона – «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что: — в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;

— во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; — в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир – это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.

«А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте», — разъясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти», — подливает масла в огонь Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). Правда, «обнадеживает» он, это может случиться и без банкротства…

214-й: помогает, но не гарантирует Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Да, отвечает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»), определенные возможности тут появляются.

Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.

Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это – уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. «Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего», подводит итог Александр Ручкин.

В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам – т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве…» — защищают покупателей еще хуже.

Ждать достройки или вытаскивать деньги? Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно – другой компанией и через несколько лет), либо попытаться «вытащить» деньги», — рекомендует Григорий Алтухов («Лидер»).

Если выбран второй вариант – то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщиком «по-хорошему». Если не получится – то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны – есть и прецеденты, когда деньги возвращались.

Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала – организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.

«Фактически – без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать», — резюмирует эксперт.

Вот приедет барин… На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям – тем, кто заплатил за квартиры компании А? Ответы наших экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное.

«Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств, — говорит Юлия Гераськина («Est-a-Tet»). – Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж».

«Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры, — считает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.

Иллюстрацией может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах – Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже «достройкой» занялось государство.

Добиваясь общественного резонанса А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец.

Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили…

Источник: http://qna.center/question/153


© Copyright 2019, repetitor-french.ru. Все права защищены.
×
Юридическая консультация онлайн